深圳“工业上楼”的前世今生 推进“20+8”产业集群落地生根的探索

　　随着城市化进程加快，城市空间和产业升级之间的矛盾日益凸显。如何实现城市功能与产业发展的协调融合，是深圳以及粤港澳大湾区推动经济高质量发展的重要关注领域。

　　“工业上楼”作为城市空间拓展和集约利用的新兴方式，已经成为产业空间升级的新趋势。深圳始终坚持制造业立市，今年更是提出培育壮大“20+8”产业集群规划，“工业上楼”在推动城市工业从土地开发向产业开发的转变过程中起到了不可替代的作用。

　　本文结合自身长期观察和多家企业实地调研，从专业角度探讨深圳“工业上楼”的实践与思考。

　　“工业上楼”到底是啥

　　工业上楼，是一种将生产设备和生产过程迁移到高层厂房的新型产业空间载体。

　　根据《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》，“工业上楼”建筑是具备相近行业高通用性、高集约性的特点，符合国家通用建筑标准及消防、节能、环保等现行规范和政策要求，用地性质为普通工业用地(M1)或新型产业用地(M0)、容积率3.0或以上、高度24m以上、层数4层以上，配置工业电梯且集生产、研发、试验功能于一体的高标准厂房和工业大厦。

　　换句话说，工业上楼是在工业用地上建造的，达到一定建筑高度及层数的，能够满足企业生产、研发和试验需求的，以及符合相应建筑规范的高标准厂房。

　　实际上，过去的工业用地容积率非常低。原因在于，一是设计工艺和标准不高，机器设备无法运至高处，二是我国土地资源丰富，高层厂房的建造成本比土地成本要高得多，工业厂房通常只有一、两层，因此产业空间集约程度并不高。

　　而现在，随着产业用地资源紧缺、用地成本攀升，及吊装设施、电梯等设备引入，人们开始探索低层(2-3层)、多层(4-6层)，甚至是高层(7层及以上)工厂的建设，使得生产空间向高空拓展逐渐成为新方向和新热点。

　　深圳“工业上楼”记

　　深圳“工业上楼”的发展最先起于2012年， 当时“工业上楼”只是一个概念，缺乏明确的政策指导。彼时，位于宝安区的全至科技创新园按照“厂房+写字楼”的复合标准建设了23层的摩天工厂，这些年来一直被誉为 “国内‘工业上楼’第一园”，不断被参观、被学习和被推广。

　　2014年初，深圳在新发布的《深圳市城市规划标准与准则》中开创性地新增了“新型产业用地(M0)”门类。M0用地分属工业用地大类，但相较于传统工业用地，它的容积率更高(深圳给出的范围是4.0-6.0)，土地开发强度更大。在功能上，M0用地融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地，可以说是深圳探索“工业上楼”的规划前生。

　　但M0用地的诞生并未带来“工业上楼”项目的激增。2013至2017年，深圳见证了“工改工”城市更新项目的井喷式增长，但像全至科技创新园这种“工业上楼”项目却寥寥无几。

　　这主要是因为大量项目将改造后的M0用地包装成商务办公、类公寓等“房地产”产品进行销售或类销售，忽略了对产业的培育。拆除重建后的园区虽然形象得到提升，但拆除行为本身迫使原有企业搬离，同时改造完成后的高昂租金也难以对制造业企业形成吸引力，使得部分制造业企业向外迁移。

　　因此从2018年开始，深圳开始对“工改工”项目进行严格管制，发布了一系列政策使“工改工”项目回归发展制造业，严格实施产业监管。2019年，深圳再提鼓励产业用地提容增效，在《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》中，允许已出让的存量产业用地在原有建筑基础上通过加改扩建或者部分拆除重建的方式增加建筑空间，且对申请扩容的容积率未设置上限。

　　深圳“工业上楼”项目建设提速

　　在从严的监管政策和从宽的提容鼓励下，深圳的“工业上楼”项目建设开始提速。

　　其中，南山区的南山智造(红花岭基地)以“折叠空间、多维产城”为设计理念，首创通过环形坡道+高架道路的模式实现多首层高层厂房项目，极大程度上解决了“工业上楼”落地过程中重型设备不易上楼、高层厂房货运效率低等问题。项目预计将为南山区先进制造业企业提供近100万㎡的高标准生产和生活空间，最大化满足南山区优质制造业企业的需求。

　　此外，宝安区已有37个项目实践“工业上楼”。包括新桥东片区重点城市更新单元(一期)、艾美特工业区、衙边工业区等城市更新项目，预计可提供产业空间215万㎡;以及三诺智慧声谷大厦项目等17个非城市更新产业项目，预计可提供产业空间94万㎡。其中，新桥东一期的厂房首层做到了7.8米层高、10米柱距、1万多㎡的标准层，可以布置50至200米的产线，为大规模企业实现自动化生产提供可能。

　　龙岗区宝龙优质产业空间项目在建筑设计上充分考虑先进制造业企业不同产值规模和不同产业链环节对厂房的需求。为实现“工业上楼”，项目厂房采用退台式建筑设计。1-4层可以建设单层面积6000-10000平方米的大平层，可以布局半导体和集成电路的精加工生产线，或者5亿元以上大型企业的自动化生产线;5层以上单层面积3000-5000平方米，适合亿元级企业布局超净车间或无菌车间。

　　2022年11月16日，深圳市“20+8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间签约仪式举行。按照计划，未来5年，深圳将按照每年建设不少于2000万平方米的高品质、低成本“工业上楼”产业空间，进一步提速深圳“工业上楼”建设进程。可预见，深圳将走出一条与众不同的城市工业建筑道路，为推进“20+8”产业集群落地生根提供有力的空间保障。

      （来源：深圳市南山科技事务所）