深圳市人民政府关于印发深圳市“工业上楼” 项目审批实施方案的通知

　　《深圳市人民政府关于印发深圳市“工业上楼” 项目审批实施方案的通知》

　　2023年2月7日，深圳市人民政府印发《深圳市人民政府关于印发深圳市“工业上楼” 项目审批实施方案的通知》。

　　深圳市人民政府关于印发深圳市“工业上楼”

　　项目审批实施方案的通知

　　深府函〔2023〕20 号

　　为全面贯彻党的二十大精神，深入贯彻学习习近平总书记对广东、深圳系列重要讲话、重要指示精神和关于制造业高质量发展的重要论述，贯彻落实省委省政府关于坚持高质量发展、坚定制造业当家的决策部署，全面贯彻落实市委市政府关于做大做强“20+8”战略性新兴产业集群和未来产业、高水平规划建设20个先进制造业园区、大力实施“工业上楼”行动计划的工作部署， 进一步促进产业用地节约集约利用，拓展产业发展空间，加快“工业上楼”项目审批工作，根据《关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》《深圳市20大先进制造业园区空间布局规划》等文件，结合我市实际，制定本方案。

　　一、工作目标

　　坚持“工业立市、制造强市”，遵循生产、生活、生态“三生融合”，创新、创业、创投“三创结合”，投入与产出、运营与财务、社会与经济效益“三个平衡”的现代产业园区要求，进一步整合相关职能部门和各区(含大鹏新区、深汕特别合作区， 以下同)力量，细化职责分工，加快推进项目审批工作，确保连续5年每年提供不少于2000万平方米“高品质、低成本、定制化”厂房空间的工作目标，为全市制造业发展提供坚实支撑。

　　二、工作原则

　　政府统筹、市场运作。市政府高位部署，职能部门政策支持， 各区政府强力推进，共同推动“工业上楼”项目落地。国有企业带头参与，充分调动国有企业、民营企业等各方面的积极性，发挥建设、运营、管理优势，体现责任担当，主动推进项目实施。

　　分级联审、封闭运行。建立“市政府—职能部门—各区政府” 的三级联审制度，同一层级审批事项通过专班会议一次性审议通过，提高审批效率。纳入“工业上楼”的项目封闭运作，各区各部门依法依规、守正创新、提高效率，加快工作任务顺利完成。

　　一园一策、政策支持。严格贯彻落实市政府工作部署，在“保本微利”的前提下，按照“一园一策”“一项目一方案”，用足用好规划、土地、更新、整备、财税、金融等政策手段，强化政策支撑。

　　三、组织架构

　　按照“1+1+12”的架构成立“工业上楼”推进工作专班，组织架构具体如下：

　　(一)市政府工作专班。

　　总 召 集 人：市政府常务副市长

　　副总召集人：

　　分管工业和信息化的市领导

　　市规划和自然资源局主要负责同志

　　市政府分管规划的副秘书长

　　成员单位：市发展改革委、市工业和信息化局、市规划和自然资源局(市城市更新和土地整备局)、市司法局、市国资委、市政府发展研究中心，各区政府，市前海管理局。

　　市政府工作专班主要职责：审议“工业上楼”年度任务、年度项目计划，决策重大事项，套开市政府建设项目用地审批会，审议或审批项目规划方案、土地供应方案等。

　　(二)项目推进工作专班。

　　总 召 集 人：市规划和自然资源局主要负责同志

　　副总召集人：

　　市政府办公厅分管负责同志

　　市城市更新和土地整备局主要负责同志

　　市规划和自然资源局分管负责同志

　　市工业和信息化局分管负责同志

　　市发展改革委分管负责同志

　　市国资委分管负责同志

　　市政府发展研究中心分管负责同志

　　成员单位：市规划和自然资源局(市城市更新和土地整备局)、市工业和信息化局、市发展改革委、市司法局、市生态环境局、市住房建设局、市交通运输局、市水务局、市国资委、 市政府发展研究中心、各区政府。

　　项目推进工作专班主要职责：各成员单位按各自职能分工对项目方案开展审核工作。工作专班总召集人(或委托副总召集人) 不定期召开专班会议，协调项目存在问题，审议项目规划方案、土地供应方案等。

　　(三)辖区工作专班。

　　总 召 集 人：各区政府主要负责同志

　　副总召集人：各区政府分管负责同志

　　成 员 单 位：各区政府相关职能部门、市相关部门派出机构等，具体由各单位自行确定。

　　辖区工作专班主要职责：按照审批工作指引(附件 1—3)，负责项目规划方案、土地供应方案等的拟订和初审工作，以及城市更新单元计划、规划等的报批、公示、公告等工作。

　　四、适用范围

　　本方案仅针对已经市政府批准纳入“工业上楼”目录的项目，根据实施路径分为城市更新类项目、提容或新供应用地类项目、土地整备类项目三种类型。

　　五、任务分工

　　(一)市规划和自然资源局(市城市更新和土地整备局)。

　　负责项目推进工作专班的日常工作，代专班拟定相关文件， 明确项目的审批流程和审批要求，结合自身职能对项目方案开展审核工作。

　　(二)市工业和信息化局。

　　负责年度项目目录制定及项目运行信息化平台建设，结合自身职能对项目产业布局和导入开展审核工作。会同各区政府建设CIM+BIM 项目信息化平台、开展招商引资工作，对项目产业导入、自持厂房比例及租赁价格等事项实施监管，指导签订监管协议。

　　(二)市国资委。

　　协调推动国有企业参与“工业上楼”项目建设，结合自身职能会同各区政府对项目经济可行性方案开展审核工作，并指导制 定项目投融资方案。制定项目实施后的成本收益核算规则，以内部收益率控制指标为基准，明确相关的收益调配机制。

　　(三)市发展改革委。

　　负责将“工业上楼”项目纳入年度固定资产投资计划和市政府重点工程予以推进和管理，结合自身职能对项目开展审核工作。

　　(四)市政府发展研究中心。

　　负责定期对项目运行情况进行跟踪研究，结合国内外“工业上楼”的先进做法，对“工业上楼”政策提出优化建议。

　　(五)其它成员单位。

　　结合自身职能开展项目相关工作。

　　(六)各区政府。

　　负责辖区内“工业上楼”年度计划及项目的申报工作，负责项目规划方案、土地供应方案等的拟订和初审，以及城市更新单 元计划、规划等的报批、公示、公告等工作，统筹推进项目的具 体实施、产业招商、运营管理及后续监管等工作。

　　六、审批工作机制

　　针对各类型项目的规划方案、土地供应方案等事项建立“三 审一签”的审批机制。一审由各辖区工作专班按批次开展项目初审;二审由各区政府报送项目推进工作专班会议审议;三审由项目推进工作专班统筹汇总后报市政府工作专班会议审议;一签由市政府工作专班提请市政府主要领导审定、签批。审批具体流程及要求详见本方案附件 1—3。

　　位于前海深港现代服务业合作区范围内的项目参照上述程序，由市前海管理局完成规划方案、土地供应方案(含产业监管协议)拟定、初审(一审)及审核(二审)工作后，报请市政府工作专班会议审议。

　　七、实施期限

　　本方案自印发之日起施行，有效期 5 年，期间可结合项目运行情况适时开展修订工作，相关部门及时总结经验制定新政策并对现行政策进行清理。

　　附件 1

　　“工业上楼”项目审批工作指引

　　为加快推进“工业上楼”项目审批工作，优化工作流程，提升工作效能，特制定本工作指引。按照市政府工作部署，根据实施路径分为城市更新类、提容或新供应用地类、土地整备类三种类型，具体流程及要求如下：

　　一、城市更新类项目

　　各区政府及其城市更新机构可同步推动城市更新单元计划和规划的制定、审查、征求意见、公示、报批、公告等工作，进一步提高行政审批效率。

　　(一)城市更新单元计划制定与审批。

　　城市更新单元计划申报主体依据《深圳经济特区城市更新条 例》、省“三旧”改造标图建库政策等相关要求制定城市更新单 元计划并按规定开展计划申报工作。

　　辖区工作专班负责单元计划的初审工作，确保更新意愿符合《深圳经济特区城市更新条例》相关要求、拆除范围符合省“三旧”改造标图建库相关要求，并对城市更新单元计划在合法用地比例、更新方向、建筑物年限、土地移交率、上层次规划、相关 规划控制区域占用及调整等方面与现行政策不一致的情况予以 说明，涉及占用工业区块线、城中村综合整治分区、工业区保留提升区的，经市政府审批同意，可不进行占补平衡调整。城市更 新单元计划经辖区工作专班会议初审通过后，按相关规定开展公示，并同步报送项目推进工作专班会议审议。

　　辖区工作专班结合项目推进工作专班审议意见进行修改完 善，形成城市更新单元计划草案，与相关意见处理情况、需市政 府审批支持事项的情况说明等一并报项目推进工作专班汇总。由项目推进工作专班提请市政府工作专班会议审议，审议通过并经市政府主要领导审定、签批后，各区政府按相关规定进行计划公告。

　　(二)城市更新单元规划制定。

　　城市更新单元计划申报主体负责制定项目城市更新单元规 划，城市更新单元规划中应包含产业专题研究和经济可行性方 案。产业专题研究应对项目产业导入、产业用地布局及厂房建筑形态与拟引进产业空间需求的匹配情况予以说明。经济可行性方案应遵循“保本微利”的原则制定，项目内部收益率原则上≤4.5 ，且与城市更新单元规划应联动编制、互为依据。具体应满足以下要求：

　　1. 城市更新单元规划应符合城市更新单元计划、国土空间规划的强制性内容、基本生态控制线、水源保护区、轨道保护区、历史建筑和历史风貌区、古树名木保护、油气危险品管控区等各类管控要求。地块容积及容积率应结合公共服务设施承载力、交通市政设施承载力、历史文化保护、地质条件、生态环境保护等要求确定，并满足日照、消防等规范要求。

　　2. 项目以产业为主导功能，规划厂房(含无污染厂房)容积占规划计容总建筑面积的比例≥55 ，且不得少于现状厂房容积。工业用地原则为单一用地性质，使用年限为 50 年。地块容积率及厂房建筑形态应综合考虑区位条件、公共服务配套及市政交通承载力等因素，结合产业专题研究根据拟引进产业生产需求确定，容积率按≤6.5 进行规划设计。

　　3. 项目规划居住容积依据经济可行性方案确定，占规划计容总建筑面积的比例≤30 ，因特殊原因项目无法规划居住建筑 的，经市政府审批同意，该部分项目规划居住容积可以腾挪至同一实施主体名下其他项目。居住用地应为单一用地性质，地块容积率可依据《深圳市城市规划标准与准则》(以下简称《深标》) 按所在密度分区容积率上限规定执行。

　　4. 项目应按《深标》落实满足自身需求的教育设施及其它公共配套设施，确有困难的应开展专题研究，经相关主管部门同意后可在周边地区统筹落实。项目应结合园区生产、生活实际需求落实配建≥5 规划厂房容积的宿舍型保障性租赁住房，定向面向园区企业员工出租。

　　5. 项目新建工业厂房实施主体自持比例≥2/3，剩余厂房可用于回迁安置或按相关规定分割销售，自持厂房建成后平均租赁价格≤35 元/平方米·月，租赁价格年涨幅≤5。自持厂房比例及租赁价格应在项目产业发展监管协议中约定，并符合产业主 管部门相关要求。

　　(三)城市更新单元规划审批。

　　辖区工作专班负责城市更新单元规划的初审工作，确保规划符合国土空间规划强制性内容、相关规范标准及“工业上楼”相关指标控制要求，并对城市更新单元规划在用地功能、规划容积、相关规划控制区域占用及调整等方面情况予以说明。城市更新单元规划经辖区工作专班会议初审通过后，按相关规定开展公示， 并同步报送项目推进工作专班会议审议。

　　辖区工作专班结合项目推进工作专班审议意见进行修改完善，形成城市更新单元规划草案，与相关意见处理情况、需市政 府审批支持事项的情况说明等一并报项目推进工作专班汇总。由项目推进工作专班提请市政府工作专班会议审议，审议通过并经市政府主要领导审定、签批后，各区政府按相关规定核发规划批准文件并公告。

　　二、提容或新供应用地类项目

　　(一)提容项目(已出让用地增加建筑面积)。

　　1. “工业上楼”项目可按照《深圳市扶持实体经济发展促 进产业用地节约集约利用的管理规定》(以下简称《管理规定》) 提高容积率，未突破《管理规定》相关管理要求的项目，仍按照原审批层级和程序进行审批。辖区政府定期将此类项目审查和建设情况向市政府报告。

　　2.需突破《管理规定》中关于新增厂房建筑面积出租比例、贡献基准建筑面积核算规定的项目，具体审批流程如下：

　　(1) 用地单位负责编制项目规划方案;各区政府组织市规划和自然资源局派出机构初审规划方案(项目可结合园区生产、生活实际需求配建宿舍型保租房)，编订拟贡献建筑物处置方案;各区政府组织辖区产业主管部门拟定产业发展监管协议;以上内容由市规划和自然资源局派出机构合并报请辖区工作专班会议审议。

　　(2) 辖区工作专班将审议后的规划方案、拟贡献建筑物处置方案一并报项目推进工作专班会议审议。

　　(3) 项目推进工作专班将审议后的规划方案、拟贡献建筑物处置方案一并提请市政府工作专班会议审议。

　　(4) 市政府工作专班会议审议通过规划方案、拟贡献建筑物处置方案后，出具会议纪要报请市政府主要领导审定、签批， 由用地单位向市规划和自然资源局派出机构申请签订土地使用权出让合同补充协议。

　　(二)新供应用地项目。

　　新供应用地类项目土地供应方式(协议或招拍挂)按照现行土地政策规定执行，其中社会主体出租的保障性租赁住房等经营性用地须以招拍挂方式供应;重点产业项目按照《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》(深府规〔2019〕4 号)规定供应。为进一步简化程序、合并流程，将项目规划方案、农转用方案、土地供应方案等一并上会审议，具体报审的方案可根据项目实际情况拟定;“工业上楼”目录中建设类型符合《深圳市优质产业空间供给试点改革方案》要求的优质产业空间项目，视为已完成平台企业遴选;以协议方式出让建设只租不售的创新型产业用 房、政府组织配租的保障性租赁住房项目，视为已完成投资主体确认。涉及规划功能调整等情形的，由市规划和自然资源局派出机构拟定规划方案后并公示，在项目推进工作专班会议审议通过后报市政府工作专班时，同步报法定图则委员会审批。具体审批流程如下：

　　各区政府组织市规划和自然资源局派出机构编制规划方案(项目可结合园区生产、生活实际需求配建宿舍型保障性租赁住房)、农转用方案(如有)、土地供应方案;组织辖区产业主管部门拟定项目监管协议;以上各方案合并由市规划和自然资源局派出机构报请辖区工作专班会议(套开区政府建设项目用地审批会)初审，各区政府应依职权落实农转用方案的审批主体责任。

　　2. 辖区工作专班将初审后的规划方案、土地供应方案一并报项目推进工作专班会议审议。涉及规划功能调整等情形的，由市规划和自然资源局派出机构同步开展规划公示工作，并由市规划和自然资源局在土地出让前完成法定图则委员会报批工作。

　　3. 项目推进工作专班将审议后的规划方案、土地供应方案一并提请市政府工作专班会议(套开市政府建设项目用地审批 会)审议。

　　4.市政府工作专班会议审议通过规划方案、土地供应方案后，报请市政府主要领导审定、签批。以协议方式供应的，按照《深圳市人民政府常务会议工作规则》规定报请市政府常务会审批，审批通过后下发用地批复，由用地单位向市规划和自然资源局派出机构申请签订土地使用权出让合同;以招拍挂方式供应的，市政府工作专班会议审批通过后出具会议纪要，由各区政府组织出让。

　　(三)相关管理要求。

　　1. 规划方案编制要求

　　(1) 规划方案应符合国土空间规划的强制性内容、基本生态控制线、水源保护区、轨道保护区、历史建筑和历史风貌区、 古树名木保护、油气危险品管控区等各类管控要求。地块容积及容积率应结合公共服务设施承载力、交通市政设施承载力、历史文化保护、地质条件、生态环境保护等要求确定，并满足日照、 消防等规范要求。

　　(2) 项目涉及占用工业区块线、城中村综合整治分区、工业区保留提升区的，经市政府审批同意，可不进行占补平衡调整。

　　(3) 项目地块容积率及厂房建筑形态应综合考虑区位条件、产业定位、公共服务配套及市政交通承载力等因素确定，容积率按≤6.5 进行规划设计。

　　2. 新供应用地类项目可结合园区生产、生活实际需求落实配建≥5 规划厂房容积的宿舍型保障性租赁住房，定向面向园区企业员工出租。

　　3. 优质产业空间可按规定自持或销售，销售对象按照《深圳市优质产业空间供给试点改革方案》相关要求执行;只租不售的创新型产业用房用地单位须全部自持。自持厂房建成后平均租赁价格≤35 元/平方米·月，租赁价格年涨幅≤5。自持厂房比例及租赁价格应在项目监管协议中约定，并符合产业主管部门相关要求。

　　4. 项目实施应遵循“保本微利”的原则，项目内部收益率原则上≤4.5 。

　　5. 同一宗地允许按照不同用途约定具体年限。产业用地鼓励按照弹性年期确认出让年限，其中对于只租不售创新型产业用房用地和优质产业空间用地，可根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，使用年限为 50 年。

　　三、土地整备类项目

　　土地整备项目实施方案尚未完成审批的“工业上楼”项目， 按土地整备类项目类型审批。各区政府可同步推动土地整备年度计划、土地整备项目实施方案、土地整备单元规划、土地供应方案的制定、审查、公示和报批等工作，进一步提高行政审批效率。

　　(一)土地整备年度计划的制定与审批。

　　拟实施“工业上楼”的土地整备项目，应按程序纳入“工业上楼”目录，并在目录中明确项目计入“工业上楼”厂房空间任务的用地范围。“工业上楼”目录中的土地整备项目视同纳入全市土地整备年度计划，采用土地整备利益统筹方式实施的，视同 纳入土地整备年度计划利益统筹项目目录。

　　(二)土地整备项目实施方案和土地整备单元规划的制定。

　　各区政府组织辖区土地整备机构编制土地整备项目实施方案和土地整备单元规划。土地整备项目实施方案中应明确土地整备资金安排、推进“工业上楼”项目相关举措等内容。土地整备单元规划应明确留用土地(含征地返还用地、置换用地，下同)、 移交政府用地的土地用途、开发强度等规划控制指标。相关规划编制要求如下：

　　土地整备单元规划应符合国土空间规划的强制性内容、基本生态控制线、水源保护区、轨道保护区、历史建筑和历史风貌区、古树名木保护、油气危险品管控区等各类管控要求。

　　2. 项目涉及占用工业区块线、城中村综合整治分区、工业区保留提升区的，经市政府审批同意，可不进行占补平衡调整。

　　3. 移交政府用地以工业为主导功能，其中计入“工业上楼”厂房空间任务的工业用地面积原则上≥10 公顷，地块容积率及厂房建筑形态应综合考虑区位条件、产业定位、公共服务配套及市政交通承载力等因素确定，容积率按≤6.5 进行规划设计。留用土地功能和容积率按照土地整备相关政策确定，地块容积及容积率应满足公共服务设施承载力、交通市政设施承载力、历史文化保护、地质条件、生态环境保护等要求，并符合日照、消防等规范要求。

　　4. 计入“工业上楼”厂房空间任务的，应结合园区生产、生活实际需求落实配建≥5 规划厂房容积的宿舍型保障性租赁住房，定向面向园区企业员工出租。

　　(三)土地整备项目实施方案和土地整备单元规划的审批。

　　辖区工作专班负责土地整备项目实施方案的审批工作、土地整备单元规划的初审工作，并对土地整备单元规划在用地功能、 规划容积、相关规划控制区域占用及调整等方面的情况予以说明。土地整备单元规划经辖区工作专班会议初审通过后，由辖区工作专班报送项目推进工作专班会议审议。各区政府应同步开展规划公示及法定图则委员会报批工作。

　　项目推进工作专班将审议通过的土地整备单元规划与相关 意见处理情况、需市政府审批支持事项的情况说明等一并报市政 府工作专班会议审议。土地整备单元规划应在土地出让前完成法定图则委员会审批。

　　(四)土地整备土地供应方案的制定与审批。

　　各区政府组织市规划和自然资源局派出机构编制移交政府 用地和留用土地的土地供应方案。其中计入“工业上楼”厂房空 间任务的工业用地，可根据《中华人民共和国城镇国有土地使用 权出让和转让暂行条例》第十二条规定，使用年限为50 年。

　　计入“工业上楼”厂房空间任务的工业厂房，由各区产业主 管部门拟定产业发展监管协议。产业发展监管协议应对拟引进产业类型、厂房自持比例及租赁价格等情况进行约定，并符合产业主管部门相关要求。其中，留用土地上工业厂房计入“工业上楼” 厂房空间任务的，工业厂房必须全部自持，且平均租赁价格应≤ 35 元/平方米·月，租赁价格年涨幅≤5;移交政府用地上工业厂房计入“工业上楼”厂房空间任务的，厂房租售比例、厂房租赁价格、项目内部收益率等按照新供应用地项目的相关要求执行。

　　土地供应方案(含产业发展监管协议)报辖区工作专班会议初审，初审通过后报项目推进工作专班会议审议。项目推进工作专班将审议通过后的土地供应方案提请市政府工作专班会议审 批(套开市政府建设项目用地审批会)。

附件：

　　2.“工业上楼”项目审批工流程图

附件：

　　3.“工业上楼”项目审批工作指引表